세입자가 계약갱신청구권을 분쟁 없이 사용하는 유용한 방법, 세입자의 주거안정을 위해 시행된 계약갱신청구권 때문에 집주인과 세입자 사이에 분쟁이 발생하고 있는데 세입자가 어떻게 하면 분쟁이 일어나지 않도록 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 청구권 행사부터 계약서 작성 방법까지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.집주인의 주택임대사업자 여부에 따라 계약갱신청구권을 활용하는 방법이 달라지는데요~
*집주인이 주택 임대 사업자가 아닌 경우, 계약 갱신 청구권은 임대 계약 1건에 한해 1회만, 임대차 기간 만료일 6월~2개월 사이에 가능 묵시적 갱신을 포함 계약 기간이 만료되는 세입자에 한해서 사용할 수 있습니다.임대료는 갱신시에 5%이내에서 논의할 수, 주변 시세보다 높다고 판단되면 5%증액 제한을 거절할 수 있습니다. 그런데 계약 갱신 청구권을 사용하지 않고 집주인과 재계약을 하면 임대료 증액 제한 없이 인상이 가능한 청구권은 사용하지 않은 관계로 다시 돌아온 만기시에 청구권을 1회 쓰게 됩니다. 즉 계약 갱신 청구권을 사용한 연장 계약인가/다시 계약하는지 정확히 계약서 작성 시 표시해야 한다. 다는 것입니다.계약 갱신 청구권 행사 방식에는 특별한 제한은 없지만 분쟁을 예방하려면 계약 갱신을 청구했다는 메일을 받아 놓거나 구두 녹음하고 두거나 확실한 근거를 남기는 것이 좋고 근거가 없거나 계약서에 표시하지 않는 임대차 계약은 다음의 임대차 만료일이 사용할 수 있기 때문에 반드시 연장 계약서 특약 사항, 중개 대상물 확인 설명서에 행사 여부를 적용하고 작성하세요.
보통 계약 갱신 청구권을 세입자가 요청하지만 집주인이 먼저 사용 여부를 물면 집주인은 실제 거주 계획을 세우고 있거나 주택을 매각할 의사가 있을 수 있으므로 신중히 생각해서 답장을 하는 것이 바람직하다요. 계약 갱신 청구권을 사용하지 않다며 2달 전에 사용하겠다고 번복할 수 있지만, 서로의 분쟁의 불씨가 될 가능성이 있다는 것에 주의해야 합니다.그리고 집주인이 먼저 실제 거주를 사유로 계약 해지 통보를 했다고 해도 실제 거주를 해야 할 근거를 반드시 문서나 문자 또는 녹음 파일로 준비하는 것을 추천합니다. 앞으로 해당 근거에 의해서 실제 거주를 하지 않은 경우 손해 배상 청구가 가능하지만 근거가 없으면 손해 배상 입증이 어렵기 때문에 주고받은 문자를 캡처하고 있을지, 실제 거주의 퇴실 근거를 반드시 확인하고 두세요.
-1년 임대차 계약을 한 세입자도 계약갱신청구권 사용이 가능한가요? 오피스텔이나 원룸의 경우 1년으로 계약을 한 경우도 있는데 주택임대차보호법에 ‘2년 미만으로 정한 임대차계약은 그 기간을 2년으로 본다, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다’고 돼 있기 때문에 2년까지 계약갱신청구권을 사용하지 않고 무조건 거주할 수 있고, 2년 후에는 계약갱신청구권 사용으로 총 4년까지 임차인의 의사에 따라 거주할 수 있게 되는 것입니다.
-계약 갱신 청구권의 사용 후 무조건 2년간 거주해야 합니까? 계약 갱신 청구권을 통해서 2년 연장 계약서를 작성했다고 해도 세입자는 집주인에게 언제든지 계약 해지 통보를 하고 집주인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 계약 해지를 요구할 수 있게 됩니다. 계약 갱신 청구권 행사를 표시하는 계약서 특약 란에 “만기 전에 중개 수수료를 부담하는 “란 문구 조항은 무조건 빼고 작성하고 새로운 임차인을 구하는 시간 3개월의 기간을 부여하는 계약 해지를 요청하면 된다는 것입니다. 계약서 특약 사항에 중개 수수료 부담에 대한 문구가 있을 경우 중개 수수료 부담을 떠안아야 할 효력이 있을 가능성이 있으므로, 연장 계약과 재계약 시 항상 주의하세요.또 계약서 작성 시”1년마다 시세에 맞춰서 보증금 및 월세를 조정하는 “란 문구는 합의 하에 특약 사항에 넣었다고 해도 효력이 없는 자구라 신경 쓰지 않아도 좋습니다. 이는 주택 임대차 보호 법에 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 강행 규정의 법이 있기 때문입니다.
*집주인이 주택 임대 사업자인 경우 집주인이 주택 임대 사업자라면 계약 갱신 청구권의 사용은 더 편리하게 됩니다. 1년마다 재계약을 요구해도 2년을 주장하고 거주해도 임대인이 나가라고 할 수 없는 것으로 2년 거주 후의 계약 갱신 청구권의 사용으로 더 2년 거주할 수 있어 4년간 임차인의 요구대로 쓰게 됩니다. 어차피 주택 임대 사업자는 5%이내의 임대료 인상밖에 못하고, 2년 후에 5% 올리면서 계약 갱신 청구권을 사용하지 않고 계속 거주할 수도 있습니다. 집주인이 계약 갱신 청구권의 사용으로 처리하면서 향후 2년 후에는 현 세입자는 추가 연장 계약을 하지 않다고 표현한 상황일지도 모르기 때문에 주택 임대 사업자의 만기가 언제인지를 파악하는 임대료 인상 요구안을 잘 판단하면 재계약을 통해서 추가적인 주거 연장도 가능하다고 판단하시면 됩니다.
주택 임대 사업자는 3개월 이상 연속해서 연체한 경우나 임대 불가 사유가 발생한 것이 아니면 재계약 요구를 거절할 수 없으므로 임대료 연체 상황만 없으면 재계약을 요구하고 지속적으로 거주하게 됩니다. 그리고 집주인이 임대 사업자 스스로 삭제하면 세입자에게 동의서를 요구하면 반드시 거절해야 합니다. 임대 사업자가 말소되면 임대료 5%이상 인상하거나 재계약과 연장 계약을 안 할 수 있는 사항이 있으므로 특별한 상황이 아니면 자주 말소 동의는 거절하는 편이 좋을걸요. 세입자가 요구할 수 있는 계약 갱신 청구권은 주거권 침해를 집주인으로부터 방어하기 위한 수단이자 권한을 남용해서 집주인과 협상용에 사용하도록 주어진 권한이 없습니다. 남용에 의한 공격용으로 사용하는 것은 항상 분쟁이 생길 수밖에 없어서 자재를 부탁합니다.
이상 세입자 입장에서 계약갱신청구권을 집주인과 분쟁 없이 유용하게 사용하는 방법에 대한 설명이었습니다.
