주택담보인정비율, LTV, DTI, DSR의 의미와 규제완화

최근 정부는 부동산 대출 규제를 완화하는 추세입니다. 금융당국은 다음달 1일부터 주택담보인정비율(LTV) 규제가 무주택자에게는 50%로 일원화해 적용한다는 방침을 14일 발표했습니다. 이에 따라 처음 신규 주택을 구입하려는 분들은 LTV가 구체적으로 어떤 것인지 관심을 갖고 알아둘 필요가 있습니다.

LTV의 의미는?

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한국어로는 담보인정비율이라고 부릅니다. LTV는 동산 및 부동산을 담보로 대출받을 때 금융기관에서 심사기준으로 삼는 비율입니다. LTV를 제대로 이해하기 위해서는 금융기관의 담보대출 구조를 살펴볼 필요가 있습니다. 금융기관은 돈을 빌리는 사람에게 담보를 요구합니다. 채무자가 자금 사정이 여의치 않아 채무불이행 상태에 빠질 경우 금융기관에는 막대한 손해가 발생하기 때문입니다. 그런데 담보물 가격대에서 대출을 하는 것은 금융기관에 큰 위험입니다. 감정가 정도의 자산이라고 채무불이행 시 가격이 그대로라는 보장이 없기 때문입니다.

대출한도 = 담보물가격 * LTV * 대출허용비율

게다가 금융기관 입장에서는 금융기관 입장에서는 받을 수 없게 된 자금을 다른 곳에 투자했을 경우의 기회비용도 존재합니다. 따라서 금융기관은 담보물 가격에 일정 비율을 곱해 대출 한도를 설정해 리스크에 대비합니다. 그래서 주택담보인정비율이라는 개념이 생긴 거죠. LTV가 높고 낮음에 따라 대출금액 범위가 나옵니다. 참고로 위 식의 대출허용비율은 금융기관이 정하는 것으로 주로 채무자의 신용도를 반영하여 산정합니다. 그런데 주택담보인정비율이 주로 언론에 보도되는 이유는 정부가 부동산 규제 때문에 금융기관의 LTV를 제한하기 때문입니다.

DTI와 DSR은 연소득 대비 원리금상환액 비율

주택담보인정비율 외에도 DTI와 DSR이라는 비율이 대출 규제에 활용되고 있습니다. 두 비율 모두 연간 소득에 대한 원리금 상환액의 퍼센티지에서 찾게 됩니다. 설명만들으면DTI와DSR의차이가명확하게나타나지않아서잘구분하지못할수있습니다. 하지만 원리금 상환액을 산정하는 상품의 종류를 확인하면 명확해집니다. DTI는 주택담보대출 원리금만 적용하여 산출됩니다. 반면 DSR은 주택담보대출은 물론 학자금 대출과 자동차 대출이나 카드론과 같은 모든 대출에 지출하는 원리금을 합산해 적용합니다. 단순히 DTI보다 DSR이 더 엄격한 기준이라고 생각하셔도 됩니다.

대출 한도 규제는 정부가 시장을 통제하는 주요 수단입니다.

이처럼 정부는 대출 한도 규제를 이용해 부동산 시장을 관리할 수 있습니다. 부동산 시장이 과열되면 규제를 강화하고 신규 대출을 제한합니다. 이로 인해 주택 구입자의 자금이 고갈되고 날뛰는 부동산 가격 상승은 제한됩니다. 반대로 부동산 시장이 얼어붙었을 때는 한도를 풀어 시장에 활력이 돌도록 합니다. 또 주택담보대출이 일반적인 개인대출 규모 중 상당한 비중을 차지하기 때문에 가계부채 문제를 조절하는 수단으로도 사용됩니다. 한국의 가계부채 규모는 수년째 세계 1위를 차지하고 있으며 국가 경제에 큰 위험으로 작용하고 있습니다.

다음달부터 무주택자 LTV 50%로 단일화

이번에 발표된 주택담보인정비율 완화도 이런 맥락에서 시행되는 정책입니다. 해당 정책에 따라 기존에 다양하게 적용되던 무주택자에 대한 LTV는 다음달 첫날인 1일부터 50%로 일원화됩니다. 또 서민과 실수요자 우대대출은 6억원 한도로 최대 LTV 70%까지 가능해집니다. 이 밖에도 투기 및 투기과열지구의 15억 초과 APT에 대한 주택담보대출도 가능해집니다. 만약 무주택 청년층이라면 맞춤형 전세보증에 적용되는 한도를 이전에는 1억원이었지만 지금은 최대 2억까지 확대 적용받을 수 있습니다. 이를 참고하시어 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.